[칼럼] 부동산 재테크 전 꼭 확인해야 할 부동산 투자 원칙
베스트셀러 <365 월세통장> 작가 윤수현의 <20대에 시작하는 경제적 자유 시스템> 칼럼 시리즈는 아직 여유자금도 적고 재테크 지식도 제한적인 사회초년생이 앞으로 경제적 자유를 갖기 위해 준비해야 할 것과 필요한 정보를 작가의 경험담을 통해 공유합니다. 윤수현 작가와 함께 경제적 자유를 위해 지금 바로 시작할 수 있는 재테크 방법을 확인해 보세요.
부동산 재테크는 누구나 도전할 수 있지만, 결코 만만치 않습니다.
서류의 숫자 하나를 잘못 보는 사소한 실수로도 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.
따라서 부동산 재테크 전 반드시 ‘기본기’를 다져야 합니다. 저의 경우, 부동산 투자 공부를 시작하면서 ‘나만의 기본 원칙’을 만들어 꾸준히 들여다보고 있는데요. 이 원칙을 모니터 옆에 크게 써 붙여놓고 투자처를 찾을 때마다 보고 있습니다.
부동산 투자에 있어 ‘단단한 기본기를 만드는 3가지 원칙’과 ‘수익을 만들어내는 5가지 법칙’을 알아두시면 큰 도움이 되는데요. 두 번의 글에 걸쳐 각 내용을 소개해드리도록 하겠습니다.
부동산 투자
투자 원칙 ① – 부동산 투자 기본은 ‘현미경 현장 조사’
투자 물건 선정을 위해 우선 살펴봐야 할 것은 해당 지역의 수요와 공급입니다. 권리분석과 시세 조사도 중요하지만, 더 꼼꼼하게 따져봐야 할 것은 ‘수요가 많고 상대적으로 공급이 적은 곳’을 찾아 확인하는 현장 조사입니다.
보통 인터넷을 통해 사전 조사를 마친 후 현장으로 가게 되는데요. 흔히 ‘임장’이라고 부르는 이 현장 조사가 부동산 투자에서 기본 중의 기본입니다.
“현장 조사? 그건 당연한 거 아닌가요?”라고 말하는 분이 계실 것 같은데요. 현장 조사 없이 번듯한 외관만 보고 경매 낙찰을 받거나 매입을 하는 경우가 아래 사례처럼 의외로 많습니다.
관련 사례
몇 년 전 지방의 오피스텔 한 동이 경매에 나와 50%까지 유찰되었습니다. 경매 초보 K 씨는 50%까지 유찰된 물건을 낙찰받을 경우, 자기자본금을 거의 들이지 않고 대출금과 임차인의 보증금만으로 매입해 월세 수입을 낼 수 있을 거라 판단했습니다.
입찰이 3일 뒤라 급하게 현장 조사를 간 K 씨는 한 시간가량 건물 외관을 살펴봤고, 큰 이상이 없다고 판단해 관리실 정도만 추가로 들렀다 돌아왔습니다. 권리분석과 건물 외관에 이상은 없었고, 현장 조사 당시 본인 외에 많은 사람이 조사 차 왔다는 점에 안심한 K 씨는 바로 입찰을 진행했습니다.
치열한 경매가 될 거로 생각했던 것과 달리 단독입찰로 낙찰을 받게 된 K 씨는 며칠 후 오피스텔을 방문한 뒤 큰 충격에 빠졌습니다. 멀쩡한 외관과 달리 내부에는 사람의 흔적이 없었으며, 쓰레기와 곰팡이가 가득했고, 누수가 있는 듯 바닥에는 물이 흥건했습니다.
이렇듯 제대로 된 현장 조사 없이 경매/매입을 할 경우 낭패를 볼 수 있습니다. 따라서 현장 조사 시, 건물 내·외관 뿐만 아니라 시설 노후 상태 등 여러 요소를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
추가 팁을 드리자면, 지방의 물건은 좀 더 꼼꼼히 시세와 수요 조사를 진행해야 합니다. 특히, 가급적이면 현장에서 세입자를 꼭 만나도 돌아오시길 추천합니다. 실 거주자와 심도 있게 이야기를 나누지 못하더라도 사람이 거주하고 있다는 사실만 파악해도 큰 도움이 됩니다.
실수하지 않는 부동산 경매 투자 기본은 치밀하게 관찰하고 끈질기게 들여다보는 현미경 현장 조사임을 유념하시기 바랍니다.
현장조사
투자 원칙 ② – 일확천금을 노리지 않는다
부동산 경매 시장은 최저 입찰 가격이 100만 원 이하부터 많게는 수백억 원에 이르기까지 종류와 그 수가 다양한데요. 대체로 작은 액수의 물건은 건너뛰고 한 방을 노리는 초보자들과 달리, 제가 만난 경매 고수들은 허황된 목표를 좇지 않고 자신만의 확실한 원칙을 정해 움직였습니다.
저의 경우, 매달 월급처럼 고정 수입이 들어오는 시스템 구축에만 집중해 부동산 투자를 진행했었는데요. 물건의 규모나 액수에 욕심부리지 않고, 수요가 많은 꼬마 아파트처럼 실속 있는 물건 중심으로 투자를 했습니다.
부동산 투자에 흥미를 잃지 않고 꾸준히 하는 방향을 찾고 있다면 일확천금을 노리기보다는 작은 물건부터 차근차근 시작해보는 것을 추천하고 싶습니다.
“부동산 투자, 일확천금을 노리기보다는
작은 물건부터 차근차근 시작해보세요”
투자 원칙 ③ – 권리분석이 명확한 것부터 도전하자
권리분석이란 쉽게 말해 그 집에 어떤 사연이 얽혀 있는지 알아보는 과정입니다.
일반 매매는 중개사가 권리를 대신 파악해줍니다. 그러나 본인이 직접 권리를 분석할 수 있다면 임대보증금을 보호하거나, 사기 혹은 중개 피해 등 부동산 거래에서 발생할 수 있는 문제를 방지할 수 있습니다. 또한, 부동산 투자 시 더 좋은 기회를 포착할 수 있는 토대가 되기도 합니다.
권리분석은 부동산 경매 시 필수입니다. 보통 경매에 나오는 물건은 이런저런 사연과 문제를 안고 있는 경우가 많은데요. 등기부등본이나 법원의 매각물건명세서*를 보면 대략 어떤 문제가 있는지 파악할 수 있습니다.
* 경매법원에서 부동산 경매가 진행되는 물건에 대한 정보를 작성한 문서
경매의 첫 단계가 권리분석이라고 할 만큼 중요하기 때문에 관련 서류를 보고 ‘이 물건에는 이런 문제가 있구나’ 정도의 상황 파악이 가능하다면 실전에서 큰 무리가 없습니다. 참고로 아파트나 빌라 등 주거용 부동산은 권리가 복잡한 경우가 많지 않습니다.
권리분석은 어렵고 복잡하다?
부동산 경매를 하고 싶어도 권리분석이 어렵고 복잡해 시도조차 하기 힘들다고 토로하는 분도 있는데요. 권리분석의 기준은 간단합니다.
우선 희망하는 집 여러 채를 골라 나열한 후, 각 집을 분석해 복잡한 사연이 있어서 투자가 어렵거나 위험하다고 판단되는 물건을 제외합니다. 이 과정을 진행하다 보면 자신만의 권리분석 방법이 잡히면서 자연스럽게 투자해야 할 대상이 머릿속에 그려지기 시작하는데요.
권리분석에 대한 상세한 설명은 지난 칼럼 ‘부동산 경매 초보자에게 추천하는 쉬운 경매 방법 4가지’을 참고해주시기 바랍니다.
운동을 하기로 결심한 후, 첫날부터 무리하는 바람에 작심삼일로 끝나는 경험을 누구나 해보셨을 겁니다. 부동산 경매도 마찬가지입니다. 첫 경매 시, 유치권, 법정지상권, 지분경매 등이 얽혀 있어 권리분석이 복잡한 특수물건은 가급적 시도하지 않는 편이 좋습니다.
몸풀기부터 시작해 단계별로 운동 강도를 높이듯 서서히 경매 근육을 만들고 점차 투자 강도를 높여가야 합니다.
사실 특수물건은 부동산 경매 중급자라도 섣부르게 투자해서는 안 됩니다. 상대에 따라 소송이 길어질 수 있어 금쪽같은 시간을 허송세월로 보낼 수 있기 때문입니다.
저는 30채의 꼬마 아파트를 갖는 과정에서 특수물건을 3번 만났고, 그중 1건에만 입찰을 했습니다. 이 입찰 건도 꼼꼼한 현장 조사를 통해 생각보다 어렵지 않은 유치권임을 알게 되었고, 유치권자와 협상까지 완료한 다음 입찰을 한 경우였습니다.
물론, 특수물건은 일부러 찾아다니지 않는 이상 실전에서 접할 확률이 낮습니다. 경매 초보자라면 권리분석이 어렵지 않고 해결하기 쉬운 물건부터 찾아보기 바랍니다.
지금까지 부동산 투자 원칙 세 가지를 설명해 드렸는데요. 기본기를 탄탄하게 다진다면 투자 시 큰 도움이 될 것입니다. 기본기를 다진 투자와 원칙 없는 투자는 다릅니다. 후자는 실패로 가는 지름길입니다.
운이 좋아 1-2번은 투자에 성공할지 몰라도 종국에는 큰 실패를 마주하게 될 가능성이 높기 때문에 자신만의 투자 원칙을 세운 후, 이를 지켜가며 진행하시길 바랍니다.
Check Point
① 부동산 투자의 기본은 ‘현미경 현장 조사’. 권리분석과 시세 조사보다 더 꼼꼼하게 따져봐야 할 것은 현장 조사를 통한 수요공급을 파악하는 것이다.
② 부동산 경매 시, 일확천금을 노리지 말자. 한 방을 노리기보다는 매달 월급처럼 고정 수입이 들어오는 작은 물건부터 차근차근 시작해보자.
③ 권리분석이 명확한 것부터 도전하자. 처음부터 권리분석이 복잡한 특수물건에 섣부르게 투자하면 시간과 돈을 잃을 가능성이 높다.
